Certificats d’Urbanisme

Les propriétaires constructeurs, et toute personne intéressée à l'acte de construire qui a besoin de disposer d'une information fiable sur les servitudes d'urbanisme applicables à un terrain, peuvent demander un certificat d'urbanisme. Tout naturellement, ils vont s'adresser à la mairie pour obtenir cette information à travers la délivrance d'un certificat d'urbanisme.

1. Le demandeur

Le certificat d'urbanisme peut être demandé soit par le propriétaire soit par toute personne intéressée par le terrain (propriétaire, acquéreur potentiel, notaire, géomètre, agent immobilier…).

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2. Le terrain

C'est l'îlot de propriété, à savoir la parcelle ou l'ensemble de parcelles d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire.

3. Les différentes demandes de certificats d'urbanisme

La loi du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et le décret du 27 mars 2001 ont supprimé les certificats d'urbanisme relatifs aux divisions de propriété prévus aux articles L 111-5 et R 315-54 du code de l'urbanisme. Le certificat d'urbanisme R 315-54 est remplacé par une simple déclaration adressée au maire de la commune accompagnée d'un plan de division.

Il ne subsiste donc que deux types de certificats d'urbanisme :

- l'un, dit de " simple information ", qui comporte des renseignements généraux sur le terrain en n'indiquant pas si celui-ci est constructible ou non ; l'obligation de consulter les autres autorités administratives est supprimée pour ce type de certificat ;
- l'autre, un certificat détaillé, qui est sollicité pour une opération définie (destination et nature des bâtiments projetés ainsi que la superficie de leurs planchers hors-œuvre) indique si celle-ci peut être réalisée ou non sur le terrain.

Au cas où un sursis à statuer serait opposable à une demande d'autorisation tendant à affecter le terrain à la construction ou à y réaliser une opération déterminée, le certificat d'urbanisme doit en faire état.

4. le délai d'instruction

Le certificat d'urbanisme est délivré dans un délai de deux mois à compter de la date figurant sur l'avis de réception postal ou de la date à laquelle la demande a été complétée. En pratique, le délai de délivrance du certificat est souvent supérieur à deux mois, compte tenu des consultations obligatoires nécessaires dès le stade du certificat comme celle de l'architecte des bâtiments de France. L'expiration de ce délai ne vaut pas délivrance tacite d'un certificat d'urbanisme positif, pas plus d'ailleurs qu'elle ne constitue un refus. Cela tient à ce que le certificat d'urbanisme est une information et non une autorisation. Le juge considère que ce délai n'étant pas prescrit à peine de nullité, l'administration peut répondre au-delà du délai de deux mois. Elle doit, dans ce cas, se placer au jour de la décision pour constater qu'un terrain est ou n'est pas constructible, compte tenu des règles d'urbanisme applicables à des équipements publics existants ou prévus à cette date (CAA Nantes, 30 déc. 1996, Merrain).

5. La décision et les effets

Dans les communes où un plan d'occupation des sols ou  un plan local d'urbanisme approuvé, le certificat d'urbanisme est délivré par la mairie au nom de la commune. Le préfet garde une compétence résiduelle au nom de l'Etat dans les trois prévus à l'article L 421-2-1 du code de l'urbanisme. Même situation dans les communes dotées d'une carte communale, sauf si le conseil municipal en a décidé autrement ou encore en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité de la carte. Dans ces cas, la compétence relève du préfet au nom de l'Etat. Seul le certificat d'urbanisme positif créé des droits. Le certificat d'urbanisme négatif ne fait que reconnaître des droits et l'erreur qui peut l'entacher ne fait pas obstacle à la délivrance ultérieure d'un permis de construire (CE, n°05327, 24 mars 1978).

La durée de validité d'un certificat est d'un an et peut être portée jusqu'à dix-huit mois pour le certificat d'urbanisme " pré-opérationnel ". Le certificat d'urbanisme garantit, pendant sa durée de validité, une stabilité de l'ensemble des dispositions qu'il mentionne. Une copie du certificat doit être adressée au propriétaire du terrain lorsque la demande n'émane ni de lui-même, ni de son mandataire (article R 410-9).

Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas évolué.

6 - Prorogation

Lorsqu’une demande de permis ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause, à l’exception des dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques.

Outre sa durée de validité initiale de dix-huit mois, le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé. La demande de prorogation, formulée en double exemplaire par lettre accompagnée du certificat à proroger, est déposée et transmise dans les mêmes conditions que pour une demande initiale de certificat

Détail des Certificats

(1) Le certificat d'urbanisme atteste que l'on peut construire sur le terrain choisi.

a) Le certificat d'urbanisme de simple information indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain.

Par rapport aux dispositions en vigueur avant le 1er octobre 2007, ce certificat d'urbanisme de simple information ne contient plus de renseignement sur les réseaux  : l'état des équipements publics existants ou prévus n'est plus à préciser.  Par ailleurs, une « liste » des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain remplace le « régime » de ces taxes et participations : la « liste » indique simplement quelles sont les taxes et participations d’urbanisme en vigueur sur le territoire communal, tandis que le « régime » est beaucoup plus descriptif (catégorie d’immeubles, taux, etc.), ce qui permet a priori aux communes de faire évoluer ce dernier sans qu’il ait été figé dans le certificat d’urbanisme comme auparavant.

b) Le certificat d’urbanisme opérationnel indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Ainsi, le certificat d’urbanisme opérationnel renseigne sur l’état des équipements publics existants. Par rapport aux dispositions en vigueur avant le 1er octobre 2007, la demande n’a plus à préciser la « surface de plancher hors œuvre » des bâtiments projetés, ce qui permet au pétitionnaire de faire varier cette surface sans que la validité de son certificat soit remise en cause.

(2) L'instruction

Le délai d'instruction d'un certificat d'urbanisme de simple information est d'un mois et le délai d'instruction d'un certificat d'urbanisme préalable à une opération déterminée est de deux mois.

L'article R 410-12 du code de l'urbanisme prévoit désormais que l'absence de réponse de l'administration à l'issue de ce délai vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets d'un certificat d'urbanisme de simple information et lorsqu'une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée dans un délai de dix-huit mois suivant la date du certificat d'urbanisme tacite, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat d'urbanisme ne peuvent être remis en cause.

 

 

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